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11选五玩法:7月1日起张家港资金托管新政实施,买卖二手房交易将会变成这样...

 发表于:2018/6/14 20:49:24  共被阅读过8650 次  查看评论(4)

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根据住房城乡建设部等部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房[2016]168号)的规定,为进一步加强对我市房地产市场的监管,规范房地产市场的交易行为,确保二手房交易资金安全,维护消费者合法权益,在借鉴各地先进经验的基础上,市房产管理中心、市国土资源局、人民银行张家港市支行、苏州公积金中心张家港分中心联合发布了《关于开展存量房交易资金托管工作的通知》,从7月1日起,我市将开展二手房交易资金托管工作。不少市民对该意见的具体实施过程存在不少疑问,因此,针对市民提出的问题,市房产管理中心给出了解答:

   问:目前,二手房交易过程中,交易双方经常为资金交割安全而苦恼,买方怕钱付给了卖方,卖方不及时过户;卖方怕房屋过户后,收不到剩余的钱。请问现在有什么好办法为我们分忧解难吗?

   答:有办法。经过前期筹备,市房产管理中心联合不动产登记中心、公积金中心和金融机构构建了一个二手房交易资金托管平台,制定了《张家港市存量房交易资金托管操作规程(试行)》,在全市范围内开展二手房交易资金监管业务,从而改变了原有的二手房交易模式及付款方式,使得整个交易过程在监管模式下完成,从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态,确保交易过程和交易资金安全。这样既保证卖方在房子出手后如数收齐房款,也保障了买方在付款后及时领到不动产证。使房产交易像普通商品一样“钱货两清”,从而保证买卖双方合法权益。

   问:什么是二手房交易资金托管?托管资金收取费用吗?

   答:通俗地说,相当于“支付宝”。二手房交易资金托管是指买卖双方的交易资金由市房产管理中心指定的资金托管机构———张家港市房产交易服务中心(简称服务中心)在银行开立的“存量房交易结算资金专用存款账户”(简称专用账户)进行划转。买卖双方与服务中心签订《张家港市存量房交易资金托管协议》,并按照协议约定,买方将交易资金先存入专用账户,产权过户登记完成,买方领取不动产权证书后,再由专用账户将交易资金划入卖方账户。

   按照“资金托管不收费,托管资金计活期息”的原则,该业务不向买卖双方、中介机构收取任何费用。

   问:对于买卖双方来说,进行资金托管的好处有哪些?

   答:由于在二手房的交易过程中不能真正实现“钱货两清”,即买卖双方在达成房屋交易意向之后,不能做到“产权过户与房款”的即时交割,而往往是买方在付完房款(首付款或全款)后的一段时间才能办理产权转移登记手续,同时,登记机关受理资料以后并不是百分百能完成过户登记,在这期间的二手房交易资金没有监管,资金安全存在极大的隐患,而资金监管可以有效地避免买卖双方在房产交易过程中产生纠纷及矛盾,防范二手房交易风险,从根本上解决二手房交易资金安全问题。

   另外,实行资金托管后,中介公司不再代收代付客户交易资金,从而避免了中介公司挪用客户资金的可能,进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的发生。对抑制房产的投机行为,规范市场操作行为起到明显的作用。

   问:资金托管机构如何保证交易资金安全?

   答:资金托管是房管部门为规范二手房市场、保障交易安全采取的有力措施,市房产交易服务中心是市房产管理中心唯一指定的资金托管机构,站在一个公立的第三方角度来开展此项业务,服务中心与银行合作,共同进行资金监管,做到“双保险”,签订《张家港市存量房交易资金托管金融服务业务委托协议》,并开设“存量房交易结算资金专用存款账户”,该专用账户不能支取现金,实行“三点一线”式的资金流转方式,即交易资金由协议约定的买方账户转入专用账户,登记完成后再由专用账户转入卖方账户。若出现无法办理产权过户的情形,资金会由专用账户“原路返回”,切实保障交易资金的安全。

   该专用账户只能用于二手房买卖双方的交易资金划转,不能用于服务中心自有资金的存储和划转,而且不得支取现金。虽然“专用账户”是以张家港市房产交易服务中心的名称开立,但是根据建设部的有关规定,“专用账户”独立于张家港市房产交易服务中心的自有财产及其管理的财产,既不属于服务中心的资产,也不属于服务中心的负债,账户内的交易结算资金属于房屋交易当事人。从而保障了买卖双方的交易资金安全,维护了买卖双方的权益。

   问:买卖双方按怎样的流程办理二手房交易资金的托管及要注意的事项?

   答:经由中介或需贷款的二手房交易,可按以下流程来办理:

   1、买卖双方达成交易意向后,在中介机构进行网签,同时中介机构工作人员协助买方携带除房产交易信息确认书和首付款凭证外的其他贷款材料向贷款行提起贷款预申请;

   2、贷款预审通过后,中介提交网签合同并上传房地产权证、身份证明、户口簿、结婚证明、1类银行卡、物业费清缴证明等材料到交易系统;

   3、交易服务中心审核通过后,中介打印《房产交易信息确认书》,并协助买卖双方携带上述材料到托管银行定点窗口办理资金托管:签订托管协议、将首付款出入托管账户,系统自动将合同备案和托管信息推送至不动产登记等部门的平台;

   4、中介可协助买方携带《房产交易信息确认书》等材料到贷款银行(公积金)申请贷款,贷款银行(公积金)根据预审,按规定程序及时审批贷款,房贷放款后,直接将贷款转入托管账户;

   5、全部房价款转入托管账户后,中介机构打印《存量房买卖合同》,协助买卖双方到不动产登记部门办理纳税、转移(过户)登记及抵押登记。

   6、登记登簿后,出卖方携带身份证明、1类银行卡到托管银行资金托管窗口办理取款手续。

   在办理资金托管时应注意以下事项:

   1、中介协助买方做好房贷的预申请,准备好除《房产交易信息确认书》及首付款凭证外的其他贷款所需的材料;

   2、证、照、网签之间的相关信息一定要一致;

   3、买卖双方的银行卡是同一托管银行开设的“1类银行卡”。

   问:资金托管具体哪个部门办理?到哪里办理?

   答:考虑到大部分的市民买房需要贷款,因此,存量房交易资金托管由托管银行具体承办,办理地点为市区河东路1号二楼。

   目前我们与中国银行、工商银行、交通银行及张家港农商行签订了《张家港市存量房交易资金托管金融服务业务委托协议》,由这四家银行承办具体的资金托管工作。市交易服务中心在这四家银行开设的托管账户名称为:“张家港市房产交易服务中心”,账号分别为:

   中国银行:484571119185

   工商银行:

   1102028809000024509

   交通银行:

   325387508018800005668

   张家港农商行:

   801000006838588

   问:7月1日前已经达成实际的交易,并将部分房款付给了出卖方,7月1日后才能办理网签等手续,交易资金如何办理托管?

   答:这种情况下,我们建议:如符合上市交易条件,买卖双方也达成了交易意向的,尽量在7月1日前提交网签合同备案申请。 7月1日起,买卖双方达成交易,网签完成后,按规定申请交易资金托管,买方将包括定金、首付款等在内的全部房价款直接打入托管账户;需贷款的贷款资金直接由贷款银行转入托管账户。也就是买方不必把房款经由中介或自己直接给卖放了,而是等交易、登记完成后由托管账户来支付。

   问:存量房交易资金必须托管吗?

   答:这里分为两种情况:一、经由房地产经纪机构促成交易的或需贷款购买存量房的,交易资金原则上应当托管;二、自行成交且无需贷款购买存量房的,可以自愿选择交易资金托管。

   实践中像父母的房屋过户给子女;直系亲属间房屋的赠与、继承等情形的可到不动产登记窗口直接办理交易、纳税、登记手续。

   问:购买的拆迁安置房(期房)尚未达到首次转移(过户)登记的条件,而实际又将安置房(期房)出售给了买方,达成了实际的交易,此类情形的交易资金是否可纳入托管范围?

   答:二手房转让的条件是已经登记并领取了房屋所有权证或不动产权证书。未进行首次转移(过户)登记的安置房(期房)达不到上市交易的条件,交易资金自然不能纳入托管范围。

   我们提醒购买方:建议不要购买尚未登记确权的房地产(也就是没有产权证的房地产),主要原因是这类房地产过户时间的跨度较长,出卖方先得把房地产登记到自己名下,然后才好同购买方交易过户,交易风险特别大,到时候未必可以成功过户,因为有可能你买的这套房屋一经登记到卖方名下就可能被查封。那么购买方就得花费很大的精力通过相应的司法途径来解决。

   问:办理资金托管需要哪些资料?

   答:交易双方的身份证明、双方在约定的同一托管银行开设的个人结算账户(银行1类借记卡)、房产证和土地证(或不动产权证书)及网签形成的《存量房交易信息确认书》及其他相应材料。

   问:我需要贷款购买二手房,可以办理资金托管业务吗?

   答:可以,买方先将首付款存入专用账户,凭首付款的收款凭证到贷款银行办理贷款手续,贷款银行审批放款,直接将款项转入专用账户,全部托管资金到账后,买卖双方凭《存量房买卖合同》等资料办理二手房过户登记及相应的抵押登记手续。

   问:办理资金托管,需要签订什么协议?

   答:为保障当事方合法权益,买方、卖方暂时应到托管银行专柜,签订《张家港市存量房交易资金托管协议》,明确客户授权行为,包括选择的托管银行及专户账号、买方户名与账号、卖方户名与账号、转款方式等。

   问:买方将交易资金存入专用账户进行托管,托管机构会出具什么样的证明?

   答:在进行资金托管以前,买方、卖方和托管机构要签订三方的资金托管协议,买方到银行转款成功后,托管银行会根据买方需要,出具收款凭证,买方将资金全部转存以后托管银行同样可以根据买方需要出具托管凭证。

   注:首付款存款凭证主要用于购买方申请房贷,系统支持贷款行(公积金)在线查询。

   问:哪些存量房交易不纳入资金托管的范围?

   答:(一)通过裁定、判决、仲裁抵偿债务或者协助执行取得房屋所有权的;

   (二)通过拍卖取得房屋所有权的;

   (三)直系亲属间交易或者通过继承、赠与等方式取得房屋所有权的;

   (四)企事业单位间房屋的买卖、互换、收购、兼并或合并、以房地产作价入股等情形,房屋权属随之转移的;

   (五)其他不宜纳入交易资金托管的情形。

   问:完成产权过户登记以后,如何办理转款?

   答:登记手续完成后,由卖方凭托管协议、结算账户证明(受托银行借记卡)、身份证明等资料到托管机构办理转款手续。

   问:买卖双方约定终止交易或房屋存在禁止交易情形的该如何退回交易资金?

   答:由买卖双方当事人携带房产证和土地证(或不动产权证书)、身份证明、《存量房买卖合同》、托管协议、托管银行开户证明(银行借记卡)等资料同时到托管机构办理托管撤销手续。交易资金由专用账户退回买方交款账户,涉及贷款的必须先将贷款本息结清后才能办理自付款的取款申请。买卖双方也可同时办理《存量房买卖合同》撤销手续。

   问:我可以只托管部分资金吗,比如房贷?

   答:一般不可以。资金监管应是全部交易资金。进行资金托管是为了?;そ灰姿降睦?,而不是某一方的利益。

   问:中介机构可以开展交易资金代收代付业务吗?

   答:不可以。实行存量房交易资金托管后,房地产经纪机构和经纪人在经纪服务过程中不再开展交易资金的代收代付业务。



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最新网友点评查看所有点评(4条)
[153.34.69..**]:我现在的房子有贷款我想卖可没有钱还贷款以前交易可以拿买方的首付款先还·请问现在咋办理·谢谢·(2018/7/3 9:04:43)
[117.136.68.**]:已经交定金了,七月一号前不能进行网签,怎么办?(2018/6/23 20:49:34)
[49.75.16.1.**]:暂时的不收取托管费用吧(2018/6/22 12:13:28)
[58.246.221.**]:资金托管是不是强制性的?可不可以不选择托管?(2018/6/14 21:54:41)
关于7月1日起张家港资金托管新政实施,买卖二手房交易将会变成这样...我想说两句:【查看所有网友评论】

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